임차인 월세연체 명도소송 가능 여부
임대업을 노후대비로 삼은 이들이 늘어나면서 임대인과 임차인 간의 갈등이 늘고 있습니다.
특히 월세 연체나 계약 만료 후에도 임차인이 집, 상가 등의 부동산을 비우지 않아 임대인이 장기가 손해를 보는 일도 그만큼 늘어났습니다. 악질 임차인의 경우 오히려 월세를 연체하며 배짱을 부리고 계약 기간이 끝나도 나가지 않는 경우도 있습니다.
그렇다고 소송까지 가기엔 부담이 크니 이러지도 저러지도 못하며 손해를 보는 임대인들이 많은데 임대인은 어떻게 해야 자신의 월세와 부동산을 되찾을 수 있을까요?
상가의 경우 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.
기존에는 2개월분 이상 연체되어야 임대차 계약 해지가 가능했지만 2015년 5월에 상가임대차보호법이 개정되면서 3개월분 이상 월세가 연체되어야 임대차 계약을 해제할 수 있게 되었습니다. 3개월이 아닌 3개월분이기 때문에 매달 월세 50만원 중 매달 3030만 원만 임차인이 납입했다면 미납금이 150150만 원 이상 되어야 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
계약을 해지할 수 있는 여러가지 경우가 있는데 임차인 월세 연체로2개월이 지나도 계약 해지가 가능합니다.
단, 계약 해지 전 세입자가 연체 금액을 변제했다면 계약 해지가 어렵게 됩니다. 또 세입자가 월세를 2개월 연체되었어도 연체가 되었다는 사실만으로는 계약해지가 불가능합니다.
만약 기존 계약에서 2개월 연체 시 해제 가능 등의 특약이 있었다고 해도 해당 특약사항은 효력을 잃습니다.
대신 임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 때 3개월분 이상 연체한 기록이 있다면 정당한 사유로 인정되어 계약 갱신을 거절하고 쫓아낼 수 있습니다. 연체로 발생한 해지와 계약 갱신에 대한 선택권은 임대인만이 행사할 수 있으므로 임차인에게는 선택권이 없으며 이 과정을 통해 임차인은 권리금을 받지 못할 가능성이 큽니다.
주택의 경우는 임차인이 월세 2개월분을 연체하면 임대인이 해지할 수 있으며 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다.
연체하는 임차인 중 위의 제약을 모르는 사람이 많으므로 위의 사항에 대해 미리 알려주어 연체에 대한 경각심을 가지도록 하는 것도 월세 연체를 미연에 방지할 수 있는 방법이 될 수 있을 것입니다.
위의 조건에 따라 임대차 기간 종료 이전에 임대인이 임차인에게 해지 통지를 할 수 있으며 통지 즉시 효력이 발생합니다. 임차인 월세연체하면서 보증금에서 제하라는 임차인도 있을 것입니다.
그러나 대법원의 판례에 따라 임차인이 보증금에서 월세를 제하면 되는 것 아니냐라는 논리를 사용한다 해서 채무 불이행의 책임에서 벗어날 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다.
때문에 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.
만약 연체이자 약정이 있는데 보증금에서 월세를 공제하면 연체이자를 물릴 수 없으니 가능한 보증금은 보존하는 것을 추천한다. 보증금에서 미납금을 제하는 건 임차인이 나가 보증금을 돌려줄 때 해도 됩니다.
임차인 월세연체 상대로 하는 마지막 방법으로는 명도소송이 있습니다..
계약 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송으로 비용과 시간이 많이 든다는 단점이 있습니다. 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에 하는 소송이며 점유 이전 금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.
점유 이전금지 가처분은 임차인이 강제집행 이후에도 점유를 시도하거나 주민등록 이전을 하지 않는 등의 행위에도 유용합니다.
만약 점유를 시도한다면 부동산 강제집행 효용 침해죄로 형사고소를 할 수 있고
주민등록 이전을 하지 않는다면 판결문을 근거로 주민센터에서 말소 신청을 진행할 수 있습니다.
건물 매매 또는 매수 예정이라면 현 세입자의 계약 만료일을 확인해보는 것이 좋으며 계약 갱신 및 해지가 간능한지, 상가 임차인이 있다면 권리금 분쟁 없이 계약 해지 및 차임 인상이 가능한지 등 가능성을 두고 분쟁을 미리 예방하는 것이 좋습니다.