부동산점유이전금지가처분 신청 가능한 경우 [피보전권리/보전의 필요성]

임차인은 최근 6개월 간 계속하여 차임을 연체하였고, 관리비도 납부하지 않았습니다.

 

이에 임대임은 해지 통고를 하고 임차인에게 건물에서 나가 줄 것으로 요구하였으나 임차인은 건물에서 나가지도 않고, 차임도 지급하지 아니하였습니다. 결국 임대인은 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하기로 하였습니다.

 

일반적으로 건물명도소송을 하는 경우 소송의 상대방은 현재 건물을 점유하고 있는 사람입니다.

임대인이 소를 제기하는 경우 임차인이 그 상대방이 되겠지요. 그런데 건물명도 소송 진행 중에 임차인이 점유하던 건물을 타인에게 이전하게 되면 소의 상대방이 바뀌기 때문에 소송이 더 이상 불가능하고, 만일 승소한다 해도 강제집행이 불가능하게 됩니다.

 

판결의 효력은 소송의 상대방과 그 승계인 에게만 미치기 때문입니다.

 

결국 점유자가 변경되었을 경우 승소 판결은 무용지물이 되고 새로운 점유자를 상대로 다시 명도 소송을 제기하여야 합니다. 이런 일을 방지하기 위해서 하는 것이 부동산 점유이전금지 가처분입니다..

 

부동산 점유이전 금지 가처분이란 목적물에 대한 인도·명도 청구권을· 보전하기 위하여 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말합니다. 점유이전 금지 가처분을 받아두면 현재의 불법 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨주더라도 아무런 문제 없이 강제집행을 할 수 있습니다.

 

중간에 점유자가 변경되더라도 명도소송 승소에 따른 강제집행이 가능하도록, 부동산의 점유자를 특정인으로 정해둔 효과가 발생하기 때문입니다.

 

부동산 점유이전 금지 가처분은 어떤 경우에 신청이 가능할까요?

피보전권리가 존재해야 하고, 보전의 필요성이 요구됩니다.

 

가처분을 신청하기 위해서는 상대방으로부터 부동산을 반환받을 수 있는 권리가 있어야 합니다. 이를 피보전권리라고 합니다. 임대차 계약을 해지한 경우 임대인이 가지는 건물명 도청 구권,, 경매에서 낙찰받은 매수인이 점유자에게 가지는 건물명 도청 구권,, 소유자가 불법점유자에게 가지는 명도 청구권 등이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 

보전의 필요성이란 현재의 점유자가 타인에게 점유를 이전할 우려가 있고, 후에 강제 집행을 하기 곤란해지는 사정이 있어야 합니다.

 

부동산 점유이전 금지 가처분을 신청하기 위해서는 우선 신청서를 작성하여 관할 법원에 제출해야 합니다. 법원은 신청인이나 피신청인을 소환하지 않고 신청서만으로 심리하여 이유가 없으면 기각하고 이유 있으면 가처분 명령을 내리게 됩니다. 그러면 신청자(=가처분 채권자)에게(=가처분채권자) 결정 정본을 송달하게 되는데, 채권자는 이를 다시 집행관에게 집행위임을 하여야 합니다.

 

가처분 결정 송달일로부터 14일 이내에 집행위임은 물론 집행관에 의한 집행 착수까지 이루어져야 합니다.

 

집행관은 가처분 취지를 적은 '공시서'를 가처분 목적물에 부착하고 채무자에게 가처분의 취지를 알려줍니다. 가처분 집행이 되면 채무자는 목적물에 대하여 현상을 변경할 수 없게 됩니다.

 

점유이전 금지 가처분 집행이 있었음에도 불구하고, 점유가 제삼자에게3 이전되었을 경우에는 가처분 채권자는 본안 판결의 집행단계에서 '승계집행문''승계 집행문'을 부여받아 그 제삼자의3 점유를 배제할 수 있습니다.​

 

甲은 경매에서 낙찰대금을 내고 주택을 경락받았습니다. 그런데 현재 주택의 점유자인 乙이 계속 버티면서 명도를 해주지 않습니다. 甲은 乙을 상대로 건물명도소송을 제기하고 부동산 점유이전 금지 가처분을 신청하였습니다.

 

그런데 점유이전 금지 가처분 결정이 집행되었음에도 乙이 丙에게 건물의 점유를 이전하였습니다.

 

甲은 명도소송에서 승소 판결을 받고 강제 집행을 하려고 하니, 점유자가 丙으로 변경된 것입니다. 甲은 어떻게 해야 할까요? 이 경우 점유이전 금지 가처분 집행 이후에 점유가 이전된 것이므로 甲은 집행단계에서 승계 집행문을 부여받아 丙의 점유를 배제할 수 있습니다.