상가 아파트 분쟁 소송이 쉽게 일어나는 문제들 알아보기

상가아파트 분쟁 중에서 대표적인 것은 주차장 문제입니다.

 

​아파트입주자대표회의에서 상가 구분 소유자와 방문자의 차량을 통제하는 경우가 많습니다. 입주자대표회의는 입주민의 주거환경을 위하여 관리 차원에서 차량을 통제하는 것이라 볼 수 있지만 상가의 입장에서는 상가 방문객의 차량을 통제하는 것이 되어 영업에 지장을 줄 수도 있습니다. 주차장 관리를 입주자대표회의가 하고 있는 경우 입대의가 마음대로 상가 방문객의 차량을 통제해도 되는 것이지 문제가 됩니다.

 

집합건물법에 의하면 건물의 구분 소유자들이 건물의 대지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 공유 지분에 관계없이 대지 전부를 사용할 수 있는 적법한 권한을 가집니다.

 

그래서 법원은 상가 구분소유자도 아파트 입주민과 함께 주차장을 공유하므로 공유지분에 관계없이 주차장 전부를 사용할 수 있기 때문에 입대의가 상가 구분 소유자나 상가 방문객의 통행이나 주차를 방해할 수 없다고 합니다.

 

그리하여 결국 입대의는 상가 구분소유자의 신청으로 법원으로부터 주차방해금지 가처분 결정을 받기도 합니다.

 

그러자 입대의는 상가 방문 차량에게 방문 확인증을 요구합니다. 방문 확인증을 요구하는 것은 괜찮은 것일까요? 이러한 행위의 적법성은 단지 내 상가 건물과 주차장의 위치, 이용관계, 출입 통제방법, 이용자의 이해득실, 기타 제반 사정을 참작하여 판단해야 하는 것입니다.

 

입대의가 상가를 방문하는 차량에 방문 확인증을 요구를 하고 이를 발급받기 위한 임시 주차공간도 마련하지 않아 차단기를 통과하기 전에 대로변에 차량을 정차시킨 채로 상가 방문 확인증을 발급받게 한 일이 있었습니다. 이 아파트 단지 내 주차공간은 한정되어 있었는데 입대의는 상가 입주자들에게 6개의 주차공간만을 할당했습니다.

 

그리고 상가 입주자들에게 주차스티커를 발급받도록 하고 주차 스티커를 부착한 차량만 주차장 출입을 허용하였습니다. 법원은 입주자대표회의가 한 이러한 일련의 행위들에 대하여 공유자인 상가 입주민의 대지 사용권을 과도하게 침해하는 행위라고 판결을 하였습니다.

 

대부분의 경우 주차장의 시설관리를 입대의가 하므로 주차장의 용도변경도 상가 구분소유자와 합의 없이 진행하는 경우가 많습니다. 이것도 마찬가지로 공유자인 상가 구분소유자의 대지권을 침해하는 행위라고 볼 수 있습니다. 주차장은 공용부분으로 아파트 및 상가 구분소유자들 전원의 공유에 속하므로 각 공유자는 공용 부분을 지분에 관계없이 그 용도에 따라 전부를 사용, 수익할 수 있다는 집합건물 법을 근거로 다수의 사건에서 상가 구분소유자에게 유리한 판결이 많았습니다.

 

그런데 2009년 대법원 판례 이후 법원은 상가아파트 분쟁에서 아파트와 상가 구분 소유자들의 이해관계를 보다 개별적, 구체적으로 비교 형량 하는 입장을 취하게 되었습니다.

 

​대법원은 “아파트 단지 내 상가건물과 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단해야 한다” 면서 상가를 방문하는 사람들의 출입을 통제하기 위해 차단기를 설치한 것은 상가 입주자들의 대지 사용권을 침해하지 않는다고 판결을 하였습니다.

 

그 이유는 차단기 설치는 아파트 단지 내의 불법주차, 도난사고, 교통사고를 막기 위한 것으로 아파트 입주민뿐만 아니라 상가건물 입주자에게도 도움이 된다는 점, 아파트 입주자들과 상가건물 구분 소유자들은 자동차 출입을 위해서 자동카드를 받아서 이용하고 있는데 상가건물 구분 소유자들에게 2개의 카드가 교부되었고, 차단기 옆에 있는 경비실에서는 경비원이 상가건물을 방문하는 이용자의 차량번호만 확인할 뿐 아무런 제한 없이 출입을 허용한다는 점, 차단기 바로 옆에는 아파트상가방문 환영이라고 기재되어 있어 상가 방문객들이 심리적 거부감을 느낄 가능성이 없다는 점을 들며 차단기의 설치가 수인한도를 넘어 대지사용권을 침해하는 것이 아니라고 판단하였습니다. (2009다49971 판결)

 

같은 논리로, 아파트 내 불법주차 문제가 심화되자 입대의가 주차장에 차단기를 설치하고 상가와 아파트 통로 사이에 펜스를 설치한 뒤 상가 방문 차량은 관리 사무소로부터 방문증을 받아오는 경우 주차장을 이용할 수 있도록 하였는데 상가 구분소유자들이 주차장의 차단기와 펜스를 철거하고, 손해배상을 청구한 소송이 있었습니다.​

 

법원은 입대의의 대응이 상가 구분소유자들의 대지 사용권을 부당하게 침해하지 않는 것으로 판단했습니다.​

 

상가 아파트 분쟁 두 번째 사안, 주상복합건물의 공용 부분에서 수익이 발생한 경우에 아파트와 상가 구분소유자들은 수익 분배를 어떻게 해야 할까요?

 

아파트와 상가로 구성된 주상복합건물에서 아파트 입대의가 집합건물의 옥상에 통신장비 시설을 설치하도록 하고 임대료를 지급받았는데 상가 구분소유자들에게는 수익금을 분배하지 않아 상가 구분소유자들이 부당이득 반환청구를 하였습니다.

 

집합건물법 제17조에는 규약에 달리 정한 바가 없다면 각 공유자는 지분의 비율에 따라 공용 부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용 부분에서 생기는 이익도 지분의 비율에 따라 취득한다고 규정되어 있습니다. 주상복합건물의 옥상은 그 구조상 아파트 입주민과 상가 구분소유자들의 공용부분이 되므로 입대의가 옥상의 일부를 임대하여 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게도 지분에 따른 이익을 부당이득으로 반환해야 하는 것입니다.