주택의 일조권과 건폐율 권리를 지키기 위해서는

오늘은 주택의 일조권과 건폐율에 대해 알아보도록 하겠습니다. 건폐율이란 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다. 즉, 건물을 지을 수 있는 땅에 얼마큼 건물을 지어도 되는지를 나타내는 면적입니다.

 

0평짜리 땅을 샀다고 50평 가득가득 건물을 짓도록 허가해 준다면 다들 조금이라도 더 넓게 건물을 지으려 할 테니 건물과 건물은 바짝 맞닿아버리고 건물의 일조권도 보장할 수 없으니 용도지역에 따라 각기 다른 건폐율로 규제를 하는 것입니다. ​

 

일조권은 햇빛을 향유할 수 있는 권리로 건물 등이 건축된 결과 일조의 이익을 방해받는 경우에 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 일조권침해는 일단 한 번 발생하면 가해 건물이 존속하는 동안 그 침해가 계속된다는 특징이 있습니다.

 

가해건물이 철거되지 않는 한 발생된 일조 방해는 제거할 방법이 없는 것입니다.

그렇다고 건물철거청구를 한다는 것은 현실성이 없는 편입니다.

 

그래서 일조권과 관련된 분쟁에서는 손해배상보다 사전구제방법으로 공사금지 가처분이 중요합니다. 공사금지가처분의 인용 여부는 피보전권리의 존재 여부와 보전의 필요성이 있는지 없는지에 따라 결정되는데 피보전권리란 가처분이라는 보전처분에 의하여 보전하고자 하는 권리를 의미합니다.

 

일조권 침해를 원인으로 하는 가처분에서는 수인한도를 초과하는 일조 방해가 존재하는지 여부로 피보전권리의 존재를 판단합니다. 수인한도가 초과 됐다면 피보전권리가 있는 것으로 인정되고 수인한도를 넘지 않는 다면 피보전권리가 없는 것으로 인정하므로 공사금지 가처분에서는 수인한도가 결정적인 판단기준이 됩니다.

 

수인한도의 초과 여부는 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이 연속 2시간 또는 오전 8시부터 오후 4시까지 사이 통틀어 4시간 이상의 일조가 확보되지 않으면 위법입니다.

공사금지가처분이 인정되면 공사금지로 인해 상대방이 치명 정인 손실을 입을 수 있기에 엄격한 기준이 적용됩니다. 수인한도를 넘는 일조권 침해가 인정 될 경우 가해 건물은 신축이 전면으로 금지되는 건 아니고 수인한도를 넘는 일조권 침해를 초래하는 일정한 높이와 층수 이상의 건축물만 제한적으로 금지하게 됩니다.

 

또한 일조권침해 규제에 따라 수인한도를 넘은 경우 이에 따라 피해를 받았다면 불법행위로 인한 손해배상 청구를 할 수 있으며 정신적 손해에 대해서도 손해배상 청구가 가능합니다.

 

또한 일조권의 침해를 받은 자 혹은 받을 자는 이에 대해 방해의 요소 제거를 청구할 수 있으며 예방과 보상에 대한 담보 청구가 가능합니다. 이는 건물을 건축법상 규정된 최소의 제한규정을 지켜서 지었다고 하더라도 수인한도를 넘는 일조권 침해를 통한 이웃의 난방비, 광열비 증가는 물론 통풍의 방해와 인접한 건물 신축으로 인해 사생활 침해 등으로 정신적 고통을 받은 경우에도 손해배상을 할 의무가 있다는 법원의 판결이 있었습니다.

 

또한 일조권침해 규제에 대한 소멸시효는 피해자 혹은 법정대리인이 그 손해와 가해자를 안 날로부터 3년 내 행사하지 않거나 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 일조권 침해에 대한 규제 청구를 할 수 없으며 소멸됩니다..​

 

만약 현재 살고 있는 집이나 거주지에 일조권 침해를 원인으로 공사금지를 청구하거나 예방을 위한 소유물 예방청구권을 신청하려면 일조권침해 정도가 수인한도 침해 규제를 훨씬 초과하여 추후 금전적인 손해배상이나 보상으로는 손해의 전보가 어려울 경우 공사금지 청구를 할 수 있습니다.​

 

일조권 침해가 예상되는 경우, 법원에 공사 중지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 공사를 중지하도록 법원에 요청하는 단계입니다.

 

실제로 20층으로 지어질 아파트에 대해서 인근 아파트의 일조권을 침해한다는 이유 때문에 공사 중지를 결정한 사례도 있습니다. 완공된 건물로 인한 경우 일조권을 현재 침해받고 있는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 일조권 침해 사실과 함께 이로 인한 물질적 또는 정신적 피해가 얼마나 되는지 입증해야 합니다.

 

피해금액의 경우 한국감정원의 감정이 필요하니 참고해야 합니다.

 

만약 일조권 침해로 아파트의 시세가 떨어졌다면 하락한 시세만큼의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 일조권 침해의 경우 대개 적은 금액으로 신속히 합의하는 경우가 많아 상당한 배상을 받기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 주택의 일조권과 건폐율에 관련된 문제와 권리침해가 있는 경우 법률조력을 구해 정확한 피해를 산정하여 합의를 진행할 필요가 있습니다.