부동산에 연관된 사건은 일상에서 충분히 접할 수 있는 사건입니다.

특히, 일반적으로 잘 모르는 부분에 대해서 일이 꼬일 수 있기 때문에 뉴스 속의 먼 나라 이야기처럼 보이기만 했던 법적 사건사고들에 비해 가깝게 느껴질 수밖에 없을 겁니다. 누구나 내집마련 에 대한 꿈을 꾸고 있고, 온전히 내 소유의 공간을 마련하는 것은 당연한 희망이며 최근에는 부동산을 투자 용도로 많이 이용하기 때문에 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

보통 부동산 계약을 체결할 때는 미리 돈을 내는 것이 보편적입니다.

이때 부동산 계약금 반환 문제가 발생하기 쉽습니다.

​특히 계약을 맺을 때 조항을 세세히 확인하지 않으면 계약서상의 사태가 발생하기 쉬울 수밖에 없습니다.

약정은 거래를 추진하는 양쪽에서 한 측이 부적절한 행위를 저지르거나 갑작스러운 계약 파기를 통보하는 등, 상대에게 피해를 줄 수 있는 확률을 줄이고 이기적이며 지극히 기회주의적인 행위를 하는 것을 감소시키는 데에 긍정적으로 작용하는 역할을 맡습니다. 거래에 참여하는 사람은 판매자와 구매자로 나누어지는데, 의견과 기준이 일치할 때 계약이 성립될 수 있습니다.

그렇게 합의한 사안이 심경의 변화나 새로이 얻은 정보로 변동되지 않도록 서면상으로 남겨 서명을 받아 법적 효력을 가지게 하는 것이 일반적입니다.

​부동산과 관련되어 오가는 돈의 액수는 다른 거래에 비해서 몹시 크기 때문에 민감하게 받아들이기 쉽습니다.

구술과 같은 방식으로도 진행이 가능하기는 하지만 공방의 여지를 두고 확실하게 기재하기 위하여 계약 내용이 담긴 문서를 작성하는 것이 현명한 선택입니다.

매매와 관련된 계약이라면 매매 관련 대금을 지급하는 시기와 보유권 과거, 인도 등에 대한 물이 등을 문서에 기재하여서 분쟁의 여지를 줄이는 것이 불상사를 막기 위한 방법이지만 앞서 말했던 것처럼 계약서 상에 허점이 생기기 쉽습니다.

그리고 임대차 계약을 맺을 때에도 이와 같은 트러블이 잦습니다.

보통 처음으로 사회에 나가 자취를 하거나 이사할 때 다른 사람 소유의 주택을 대상으로 임대차 계약을 맺곤 하는데 임대인과 임차인 간에 계약금과 관련된 다툼이 좋은 예시입니다. 원래 집 주인이 전세금을 돌려주지 않으려 하는 등의 일이지요.

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보통 계약을 맺을 때는 중도금과 잔금을 지급하는 과정을 여러 차례 거치기 때문에, 약정금 10%와 중도금 4-50%, 그리고 잔금으로 나누어지는 겁니다. 중도금까지 전달하면 계약은 거의 확정된 것이므로 일방적인 취소는 불가능하게 됩니다.

입주 후 잔금을 치르고 등기까지 마치면 이전이 완료되는 것입니다.

여기서 부동산 계약금 반환 문제가 생기면, 민법에서는 약정 시에 금전이나 다른 물품으로 보증금을 교부했고 임차인과 임대인 사이에 추가 약정이 없는 상태라면 약속을 실행하기 이전까지 수량자는 해당하는 금액을 갚고 교부자는 포기할 시에 약정도 포기한다고 명시를 해두었습니다.

즉, 세입자가 일방적인 파기를 원할 때에는 미리 납입했던 돈과 물건 등을 포기하면 됩니다.

반대로 집주인이 파기를 원할 시에는 지금까지 받은 금액의 두 배를 지급하는 식으로 해결이 되곤 합니다.

법률상의 쟁점에 따라 해석이 달라질 수 있으므로 부동산 계약금 반환 문제가 발생할 시에는 관련 지식이 풍부하고 많은 경험을 갖춘 법률가에게 법적 조언을 요청하여 슬기롭게 해결하는 것이 좋습니다.

서류에 관련 조약이나 특약을 넣은 상태라면 더욱 복잡해지기 때문에 법적 다툼까지 이어지기 쉽습니다.

갈등이 발생하기 쉬운 문제인 만큼, 조금이라도 미심쩍은 부분이 있거나 미진한 부분이 존재한다면 법률가로부터 보다 법률적인 설루션을 요청하여서 어렵게만 느껴지는 부동산 관련 문제를 해결하실 수 있습니다.

혼자 해결하기 힘든 일은 타인의 도움을 받아가며 모쪼록 현명하게 대처하는 것이 바람직합니다.

우리나라에서 특히 중요한 것인 만큼, 부동산 문제는 복잡하게 일어납니다.

관련한 법적 분쟁은 끊이지 않는데요. 여러 계약을 통해 권리를 가지게 되는데, 그를 통해 받을 권리가 있는 채권자라면 채무자에게서 약속한 기간 안에 금전이나 여러 권리를 받아야 합니다.

그런데 이런 과정 중 채권자와 채무자 간 분쟁이 발생할 수 있습니다.

여러 이유로 인해 채무자가 관련 채무를 지키지 못할 수 있기도 한데요. 이러한 상황을 방지하기 위해 채무자의 재산을 압류하고, 현상을 보전하여 그 변경을 금지하는 등, 장래 강제 집행을 보전하는 절차를 두고 가압류 처분이라고 부릅니다. 부동산과 관련한 금액의 경우 대다수 고액이므로 가압류가 필요한 때는 많은데요.​

부동산을 매수했지만 상대가 채무를 이행하지 않아 계약이 해제됐을 때를 떠올려볼 수 있습니다. 가압류. 신청을 해볼 수 있는 사안인데요.

매수인은 이미 지급한 금액을 반환받아야 하며, 위약금에 대해 손해배상을 청구해야 할 것입니다. 그런데 상대가 계속해서 지급하지 않는다면 본격적으로 소를 제기하기 전 먼저 특정한 액수의 금전 채권을 피보전권리로 두어 가압류 신청을 하는 것이 좋으며, 매도인 명의의 부동산에 가압류 등기를 설정해놓을 수 있게 됩니다.

채권자와 채무자 간에 가압류 신청한 사건을 두고 가압류 결정에 따라 이뤄지는 가압류 집행일 때, 두 사람 간의 화해가 성립된다면 해제할 수 있을 것입니다.

​해제하기 위한 신청서를 작성하여 법원에 제출하면 되는데요.

가압류 대상은 부동산이며, 해당 집행 법원에 신청해야 합니다.

집행 해제 신청서는 가압류 집행 해제를 신청하면 송달료를 납부해야 할 것입니다.

이를 진행하려면 정당한 사유가 존재해야 합니다. 원인 채권과 상이한 가압류이거나, 제소 시간이 지났다면 청구할 수 있을 것인데요. 보전 처분이 집행되었던 이유가 사라졌거나 변경됐거나, 해당 처분을 하고 채권자가 3년 내로 본안 소송을 제기하지 않았다면 사정 변경을 이유로 두고 해제 신청을 할 수 있을 것입니다.

채무를 변제했다는 사유가 존재한다면 가능하기도 합니다. 채무의 변제 이행을 하도록 하기 위해 진행하는 것이 가압류이며, 갚아야 할 것을 갚았거나 상응하는 담보를 제공했다면 부동산 가압류 해제가 가능할 것입니다.

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그러나 절차를 진행할 때는 채권자와 잘 합의해야 할 것입니다.

합의가 제대로 되지 않았다면 해제를 진행하기가 순조롭지 않습니다.

채권자가 먼저 나서서 해제해줄 가능성은 적으므로 정당한 사유가 없다면 채권자를 설득하기 쉽지 않을 것입니다. 그래서 결국에는 합의가 아닌 소송을 진행하여 부동산가압류해제를 해야 할 가능성이 큽니다. 이때 법률 상담을 통해 확인해보시고 진행을 준비해보시기 바랍니다.

부동산 분쟁은 민사 소송 중에서도 30% 넘는 비율로 일어납니다.

소송의 쟁점은 다양하므로 복잡하게 마련인데요. 사실상 부동산에 걸려있는 이득이 크다 보니, 법적 분쟁의 소지가 될 때가 많습니다. 손실이나 이익을 얻는 것이 대부분인데요. 전세 보증금 반환이나 명도 소송, 권리금 소송, 부동산가압류해제 등 여러 분쟁으로 나뉘어있습니다.

이러한 분쟁을 미리 방지하려면 계약서를 작성할 때부터 철저히 대비해두는 것이 좋습니다.

계약서의 조항은 꼼꼼히 검토되어야 하며, 법률 상담을 통해 확인해보는 것이 좋은 방법이 될 것입니다.

계약서에 없는 내용을 갖고 당사자 간 합의를 이뤘다면 구두로 진행하는 것보다 특약 사항에 기입하여 논란거리를 없애야 할 것입니다. 일반적으로 부동산 분쟁이 일어나면 법적 대응으로 나서기보다는 당사자 간 대화를 하여 해결하기 위해 노력하는 경우가 많습니다.

그런데 이때 법률 대리인의 조력을 얻지 않고 잘못된 합의를 이루게 된다면, 추후 피해가 커질 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

임대업을 노후대비로 삼은 이들이 늘어나면서 임대인과 임차인 간의 갈등이 늘고 있습니다.

특히 월세 연체나 계약 만료 후에도 임차인이 집, 상가 등의 부동산을 비우지 않아 임대인이 장기가 손해를 보는 일도 그만큼 늘어났습니다. 악질 임차인의 경우 오히려 월세를 연체하며 배짱을 부리고 계약 기간이 끝나도 나가지 않는 경우도 있습니다.

그렇다고 소송까지 가기엔 부담이 크니 이러지도 저러지도 못하며 손해를 보는 임대인들이 많은데 임대인은 어떻게 해야 자신의 월세와 부동산을 되찾을 수 있을까요?

상가의 경우 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.

기존에는 2개월분 이상 연체되어야 임대차 계약 해지가 가능했지만 2015년 5월에 상가임대차보호법이 개정되면서 3개월분 이상 월세가 연체되어야 임대차 계약을 해제할 수 있게 되었습니다. 3개월이 아닌 3개월분이기 때문에 매달 월세 50만원 중 매달 3030만 원만 임차인이 납입했다면 미납금이 150150만 원 이상 되어야 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

계약을 해지할 수 있는 여러가지 경우가 있는데 임차인 월세 연체로2개월이 지나도 계약 해지가 가능합니다.

단, 계약 해지 전 세입자가 연체 금액을 변제했다면 계약 해지가 어렵게 됩니다. 또 세입자가 월세를 2개월 연체되었어도 연체가 되었다는 사실만으로는 계약해지가 불가능합니다.

만약 기존 계약에서 2개월 연체 시 해제 가능 등의 특약이 있었다고 해도 해당 특약사항은 효력을 잃습니다.

대신 임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 때 3개월분 이상 연체한 기록이 있다면 정당한 사유로 인정되어 계약 갱신을 거절하고 쫓아낼 수 있습니다. 연체로 발생한 해지와 계약 갱신에 대한 선택권은 임대인만이 행사할 수 있으므로 임차인에게는 선택권이 없으며 이 과정을 통해 임차인은 권리금을 받지 못할 가능성이 큽니다.

주택의 경우는 임차인이 월세 2개월분을 연체하면 임대인이 해지할 수 있으며 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다.

연체하는 임차인 중 위의 제약을 모르는 사람이 많으므로 위의 사항에 대해 미리 알려주어 연체에 대한 경각심을 가지도록 하는 것도 월세 연체를 미연에 방지할 수 있는 방법이 될 수 있을 것입니다.

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위의 조건에 따라 임대차 기간 종료 이전에 임대인이 임차인에게 해지 통지를 할 수 있으며 통지 즉시 효력이 발생합니다. 임차인 월세연체하면서 보증금에서 제하라는 임차인도 있을 것입니다.

그러나 대법원의 판례에 따라 임차인이 보증금에서 월세를 제하면 되는 것 아니냐라는 논리를 사용한다 해서 채무 불이행의 책임에서 벗어날 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다.

때문에 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.

만약 연체이자 약정이 있는데 보증금에서 월세를 공제하면 연체이자를 물릴 수 없으니 가능한 보증금은 보존하는 것을 추천한다. 보증금에서 미납금을 제하는 건 임차인이 나가 보증금을 돌려줄 때 해도 됩니다.

임차인 월세연체 상대로 하는 마지막 방법으로는 명도소송이 있습니다..

계약 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송으로 비용과 시간이 많이 든다는 단점이 있습니다. 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에 하는 소송이며 점유 이전 금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.

점유 이전금지 가처분은 임차인이 강제집행 이후에도 점유를 시도하거나 주민등록 이전을 하지 않는 등의 행위에도 유용합니다.

만약 점유를 시도한다면 부동산 강제집행 효용 침해죄로 형사고소를 할 수 있고

주민등록 이전을 하지 않는다면 판결문을 근거로 주민센터에서 말소 신청을 진행할 수 있습니다.

건물 매매 또는 매수 예정이라면 현 세입자의 계약 만료일을 확인해보는 것이 좋으며 계약 갱신 및 해지가 간능한지, 상가 임차인이 있다면 권리금 분쟁 없이 계약 해지 및 차임 인상이 가능한지 등 가능성을 두고 분쟁을 미리 예방하는 것이 좋습니다.